Я провел круглый стол, на котором крупные игроки рынка обсудили, что ждет ипотечное кредитование и рынок недвижимости в кризисный период. Кто что говорил:
Олег Анисимов, главный редактор журнала «Финанс.»:
– ВТБ24 за девять месяцев 2008 года удвоил свой ипотечный портфель. Теперь он составляет 164 млрд рублей. Как вы оцениваете кризисную ситуацию?
Анатолий Печатников, член правления ВТБ24, директор департамента ипотечного кредитования:
– Нас ожидает ипотека 2001–2002 годов. Это небольшие объемы операций, очень жесткие требования к клиентам, ставки на уровне 16–17% годовых. Не секрет, что ипотека, которая развивалась с начала 2000-х годов, была ориентирована, по сути, на западное финансирование, потому что в России ни тогда, ни сегодня не сложилась, к сожалению, культура долгосрочного инвестирования.
В нынешней ситуации, когда мы потеряли доступ на международные рынки, у нас фактически не осталось источников для долгосрочного финансирования, кроме капиталов нашей банковской системы.
Безусловно, нужно исходить из внутренних возможностей. Когда откроются западные рынки – вопрос риторический в нынешней ситуации. Капиталы банков, вклады физлиц плюс зарождающийся класс долгосрочных инвесторов – прежде всего это пенсионные фонды, страховые компании, которые кризис затронул в меньшей степени.
Скорее всего, вся ипотека сейчас ограничится квартирами в многоквартирных домах. Дорогостоящие и малоликвидные проекты выпадут из сферы интересов банков и заемщиков.
Чем реалистичнее мы оцениваем ситуацию, тем более правильные шаги сможем совершить внутри своих кредитных учреждений и на рынке и донести их до конкретных чиновников. Не надо ничего бояться, надо говорить об этом.
Когда есть проблемы у банков, возникают проблемы и у предприятий. Многие объявили о сокращении персонала. Мы прогнозируем, что в следующем году это отразится на качестве жизни, на платежеспособности населения, на рисках в розничном кредитовании. Оно не может пройти бесследно. С одной стороны, надо повышать требования к качеству активов, с другой – усиливать подразделения по сбору долгов и развивать коллекторство, совершенствовать судебную систему взысканий. Об этом надо уже сегодня думать: через семь месяцев у нас в полной мере заработает рынок заложенного имущества.
Олег Анисимов:
– Действующие заемщики ВТБ24 могут столкнуться с какими-то сюрпризами для себя со стороны банка?
Анатолий Печатников:
– Мы как банк-кредитор на основе той кредитной и обеспечительной документации, которая сейчас оформлена со всеми нашими клиентами, не имеем права требовать досрочного погашения кредита даже в случае уменьшения обеспеченности ссуды, не можем потребовать повышения процентных ставок. Это исключено.
Николай Шитов, президент Городского ипотечного банка:
– Некоторые аналитики говорят, что этот кризис даже более глубокий, чем в свое время Великая депрессия в США. А фишка Великой депрессии в том, что правительство США сказало: «У нас свободная страна, каждый спасается как может» – и объявило банковские каникулы, после которых больше 2 тыс. банков не вернулись. Потрясения начались очень сильные. Видимо, они этот урок запомнили, и сейчас правительства всех стран, включая нашу, активно выкупают банки и заботятся, чтобы не было более глубокого падения.
В США во время нефтяного кризиса процентные ставки достигали 20–25%, рынок работал, никаких катаклизмов не было. Хорошо, что у нас нет сабпрайма (высокорискованные кредиты малоимущим заемщикам – «Ф.»), который был одной из основных причин кризиса в Штатах.
У нас на 99% банковский портфель «суперпрайм». Мы в начале рынка, никто серьезно в сегмент сабпрайм еще не залезал. Плохая новость состоит в том, что у нас полностью отсутствует ликвидность, нет долгосрочного финансирования и никто всерьез об этом не думает.
Невозможно заложить те же ипотеки в Центральном банке и взять кредит на 20 лет, у нас нет длинных денег.
В прошлом году все банки в России выдали ипотечных кредитов на $25 млрд. Агентству по ипотечному и жилищному кредитованию дается $2,5 млрд – 10% от того, что было в 2007-м. Предположим, что по инерции в этом году банки выпустят кредитов столько же. Хотя мы уже видим рост на 68% по сравнению с первым полугодием 2007 года. Допустим, в 2008 году будут те же $25 млрд. На 10% мы проблему решили, что делать с остальными 90%?
Возможный сценарий: создание такого SPV (компания специального назначения – «Ф.»), через которое мог бы либо Центральный банк, либо пенсионные фонды рефинансировать ипотеки, которые висят сейчас на балансе у банков.
Идеальный случай, чтобы на этот рынок пришли пенсионные фонды, страховые компании. Но это задача не одного года.
Наталья Кирпиченко, генеральный директор компании «Мультиброкер»:
– Летом я прочитала очень забавную цитату Уоррена Баффета, который сказал, что во время ипотечного кризиса будет видно, как во время отлива, кто вошел в воду без трусов. Отлив начался, но еще не всех видно…
Что мы наблюдаем как брокеры, будучи посередине между банками и заемщиками? Самое забавное, что паника как раз у банков, у кредиторов.
У нас был переговорный процесс в начале года, когда мы банкам предложили обратный выкуп на себя, то есть мы как брокеры берем на себя ответственность за качество портфеля, который даем банку. И ни один не согласился. Сейчас история обратная: наши инновации приветствуются.
Интерес населения к ипотеке сохранился, другое дело – как долго он будет в активном состоянии. Сможем ли мы говорить о дальнейшем развитии ипотеки, или просто придется поддерживать ее на каком-то уровне?
Предприятия совершенно адекватно действуют в ситуации кризиса, пытаются сократить расходы, и под это сокращение попадает персонал. Мы считаем, что уровень дефолта по кредитной массе, что уже накоплена, будет порядка 12–15%. Это очень много.
Для заемщика ипотека действительно становится опасна, потому что объект, который приобретен, может в цене уменьшиться. Есть обращения заемщиков, которые купили квартиры в недостроенных домах и теперь пытаются избавиться и от новостройки, и от кредита.
Мы не беремся им помочь. Продать сейчас эти объекты, особенно те, которые покупались с инвестиционными целями, сложно. Особенно бизнес-класс, который вообще никто не будет покупать.
Игорь Садовский, первый заместитель председателя правления Банка жилищного финансирования:
– Я хотел посильнее сделать акцент на динамику цен на недвижимость. Вспомним, с чего начался ипотечный кризис два года назад в США. Там пошел цикл снижения цен на недвижимость. Они долгие годы поднимались и два года назад начали падать. У меня ощущение, что мы тоже подошли к такому циклу.
Получается, что и банкам сейчас очень рискованно выдавать ипотечные кредиты под залог недвижимости, которая будет дешеветь с высокой степенью вероятности. Для заемщиков это также демотивирующий фактор.
Дмитрий Демешко, директор департамента массовых продаж банка «Сосьете Женераль Восток»:
– Кроме структурных изменений стоит подумать о психологическом изменении наших клиентов и банков-кредиторов. Чем мы занимались последние 7–8 лет? Выдавали деньги, достаточно легкодоступные на западных рынках, и все больше и больше их раздавали, используя институты риелторов, другие каналы, рекламу, делали акцент на какие то специальные программы.
Мы пытались уйти в сабпрайм – хорошо, что нам это пока не удалось: кризис остановил, потому что иначе последствия были бы более тяжелые. Но мы не сильно заботились о том, как эти деньги будем собирать, что будет через 10–15–25 лет. Анатолий правильно сказал, что сейчас начинают думать о том, каким образом будут возвращать долги, налаживать полный цикл ипотечного кредита. Поэтому сейчас многие банки, которые будут продолжать нормально работать, очень серьезно озаботятся тем, что делать с недвижимостью, если она будет выведена из-под залога; тем, как работать с долгосрочными долгами и т.д. Мы вернемся на несколько лет назад по условиям, по требованиям к заемщикам и будем думать не как быстрее нарастить портфель, а как сделать это качественно.
Анатолий Аксаков, член комитета по кредитным организациям и финансовому рынку Государственной думы, президент Ассоциации региональных банков России:
- Я вижу позитивные моменты того, что сейчас происходит, потому что ипотечным кредитованием занимались все, кому не лень. Все считали, что это такой перспективный рынок, цена на жилье растет, можно спокойно раздавать кредиты и не заботиться о возврате денег.Сейчас произойдет систематизация, возникнут специализированные институты, они будут выдавать кредиты. Как мы предполагаем стимулировать этот процесс? Есть законопроект, в соответствии с которым средства могут инвестироваться в ипотечные ценные бумаги. Где-то 400 млрд рублей, может, даже больше. Довольно приличная сумма, которая могла бы выступить источником инвестиций в этот сектор. Наверное, в бюджете следующего года увеличат сумму, которая будет направлена на то, чтобы повысить капитализацию Агентства по ипотечному и жилищному кредитованию. Других путей я пока не вижу.
Анна Горячева, вице-президент Газпромбанка:
– Я не совсем согласна с тем, что средства легко выдавались всеми банками. У каждого есть своя процедура, подход персональный. Безусловно, сейчас требуется подготовка к тем возможным опасным и неприятным ситуациям, с которыми банк может столкнуться. Если говорить о Газпромбанке, мы достаточно консервативно подходим к заемщикам, продолжаем работать и на вторичке, и на первичке. Единственно, не кредитуем уже на объекты, строящиеся на стадии 30%, как раньше было. Сейчас мы рассматриваем стопроцентную готовность, но при этом анализируем долгосрочную платежеспособность клиента, смотрим, насколько он способен с точки зрения наличия активов обслуживать долг, который планирует на себя повесить.
Клиенты стараются максимально погасить в срок свои кредиты. Если говорить о ликвидности залога, тут мы всегда ориентируемся на справедливую цену. Сейчас действительно клиенты уже боятся первичного рынка жилья.
Если говорить о конвертации иностранной валюты в рубли, мы тоже наблюдаем эту тенденцию: очень многие клиенты сейчас хотят уйти в рублевые активы. Мы над этим думаем.
В регионах ссуды всегда брались в рублях, в иностранной валюте предпочитали кредитоваться в Москве и Санкт-Петербурге.
Анатолий Аксаков:
– Сейчас, на мой взгляд, появилось больше шансов принятия закона о так называемых жилищно-накопительных вкладах. Раньше боялись такого закона, потому что цена на жилье росла очень быстро. Опасались, что, пока сформируется первый взнос в банке, цена настолько вырастет, что его не будет хватать.
Смысл жилищно-накопительных вкладов состоит в том, что государство подбрасывает небольшую сумму, чтобы простимулировать человека формировать вклад. Человек несколько лет копит деньги для первоначального взноса, а потом банк обязуется дать ему кредит для приобретения жилья.
Анна Горячева:
– Клиенты стали обращаться за жилищными вкладами, так как ситуация с ценами стабилизировалась. Конечно, у нас здесь нет господдержки.
Наталья Кирпиченко:
– Мне не очевидно, что цены будут снижаться, хотя бы потому что строительство, которое не будет дофинансировано, не даст те ежегодные 1,5% прироста жилищного фонда, готового к проживанию. При этом выбывающего фонда два года назад было 3%, а сейчас порядка 5%. Дисбаланс стал хуже.
Если эта тенденция поддержится, если кризис затянется на пару лет, то спрос будет превышать предложение, пусть даже ипотека не станет ускоряться каждый год. Это значит, что рост цен на недвижимость на уровне как минимум инфляции состоится.
Другой вопрос, что в зависимости от региона картина может быть разной. И надо рассматривать не страну в целом, не кольцо в целом и не показатели, которые искажают действительность. Очень хочется добиться от тех, кто говорит, что рынок стагнирует, чтобы они все-таки показывали, где именно. Потому что у нас до смешного доходит: говорят, что цена выросла на 0,1%, а то, что там внутри есть объекты, стоимость которых упала на 30% или выросла на 30%, это не важно… Хочется, чтобы картина все-таки была реальной.
Вадим Пахаленко, директор департамента по работе с финансовыми институтами банка «Дельтакредит»:
– Говорили о том, кто как вошел в воду… ВТБ вошел в скафандре, «Сбер» – в хорошем снаряжении… Остальным еще не поздно сбегать на берег и переодеться.
Сейчас всем не помешает посмотреть на то, что делают банки, которые первыми получают удар. Дальше момент инерции есть, просто он до всех еще не докатился. И есть серьезный вопрос, который должны себе задавать все банкиры: насколько упадут цены на недвижимость? В том, что упадут, сомнений ни у кого из них нет. Вопрос только в глубине. На 10–20% – или самый пессимистический вариант: на 50%? Причем столица наиболее подвержена риску с точки зрения инвестиционных целей. С другой стороны, это Москва и здесь все будет нормально.
Григорий Куликов, председатель совета директоров «Миэль-недвижимость»:
– Не буду уподобляться некоторым прогнозистам, которые используют вводные слова «всем известно», «как все уже знают», «никто не сомневается». Я сомневаюсь в чем угодно.
Что будет происходить на рынке недвижимости, как поведут себя цены? Это в очень большой степени зависит от поведения лидеров мнений. К ним я отношу не игроков отрасли, которые, безусловно, в чем-то заинтересованы (девелоперов, строителей и т. д.). Я имею в виду представителей государственной власти и иных лидеров мнений, которые что-то будут говорить от своего имени или под девизом «как всем известно».
Да, за последние полтора года структуры правительства Москвы и иные госструктуры выкупили с рынка под разного рода программы огромные объемы жилья, которое обычно строилось и предназначалось для коммерческой продажи. Реально жилья на рынке новостроек в Москве и ближайшем Подмосковье в последние полтора года стало существенно меньше. Это факт. Он в цифрах выражается.
Еще есть факт: многие стройки были приторможены по причине всем известных цифр 2, 1 и 4. По закону №214 в стране продается сегодня примерно 10% жилья, то бишь он не работает. Сегодняшняя ситуация с кризисом и реакция на него многих игроков строительной отрасли, девелоперов такова: притормозим-ка.
Практически все крупнейшие игроки заявили о том, что, безусловно, все начатое мы достроим, потому что консервировать слишком дорого и, по сути, сильно убыточно, а в новое пока входить не будем. Теперь еще один миф: «Ой, ездим по городам и весям, строят новые дома, и окна там все темные».
Всем ли присутствующим известно, что подведенный под крышу многоэтажный дом, который снаружи кажется готовым, на самом деле будет построен месяцев через 7–8–9, если он типовая панель, а если что-то поинтереснее, то и через год. А после того как будет построен, он будет приниматься еще месяца два три государственной комиссией, а потом еще эксплуатирующая этот дом организация будет его принимать у строителей, и там 200–300–500 недоделок они будут друг другу перепихивать.
Все это время окна будут темными, смею вас уверить. Еще у нас существует такая организация, как БТИ. Она производит обмеры в доме. По нашему опыту, иногда она обмеряет шесть месяцев, если дом не один, а жилой комплекс. И все это время там тоже будут темные окна.
А потом только передадут ключи покупателям, и тогда рабочие из стран ближнего зарубежья зажгут свет в этих прекрасных домах.
Огромное количество инвестиционных квартир – это тоже миф. Их много в Санкт-Петербурге. В Москве же их общее количество в обычном жилье, которого в Москве пока еще строится более 50%, менее 10%. Много инвестиционных квартир в жилье де-люкс, элитном – мы тут не о нем.
Анна Зеленцова, сопредседатель координационного комитета по финансовой грамотности IBLF:
– Нужно повышать информированность клиентов об ответственности за собственные финансовые решения и просвещать их, а не просто раздавать деньги. Что говорят консультанты? Если мы будем информировать, что вы себе не можете это позволить, клиенты пойдут в другой банк, который к этому отнесется более лояльно.
Александр Арифов, первый заместитель председателя правления, «Мой банк»:
– Я бы хотел обратить ваше внимание на то, в каком эмоциональном и психологическом состоянии находятся наши заемщики. Они читают прессу, смотрят статьи в интернете, видят прогнозы аналитиков о снижении цен на недвижимость в ближайшее время до 50%, и наоборот – что цены будут расти из-за соотношения спроса и предложения. О том, что будут массовые сокращения и что Россия – это остров стабильности и нас финансовый кризис не коснется.
Такое информационное поле в любом случае заставит ипотечные программы нас с вами приостановить, не потому что мы готовы или не готовы кредитовать, а потому что заемщики будут не так активно подавать заявки.
Кирилл Шилинцев, заместитель директора департамента розничных продаж и сети Росбанка:
– Пока не видим снижения объемов, заемщики идут, спрос как на первичном, так и на вторичном рынке сохраняется. На фоне пессимизма хочется иметь и долю оптимизма. Мне все-таки кажется, что сейчас на рынке не все так плохо: произойдет, может быть, глобальная корректировка, все игроки строительного, ипотечного рынка через какое-то время придут к пониманию, как это действительно должно работать. Не будет тех перекосов в ипотеке, когда люди стремились за сверхприбылью, снижали абсолютно все. Казалось, что это никогда не кончится и все будет замечательно. Год назад один из представителей московских банков заявлял, что если вы побеждаете качеством, я смогу всех победить количеством. Наверное, к счастью, этого игрока уже на рынке нет.
Евгений Прокопенко, член правления GE Money Bank:
– Наш пример не особо показателен для рынка, потому что работаем с очень специфическим сегментом клиентов. У нас изначально были высокие отсекающие рисковые параметры, и мы никогда не шли в сегмент массового потребителя. Наш продукт остается нацеленным на клиента с полностью белой зарплатой, работающего и постоянно проживающего в нескольких регионах. Поэтому пересмотр ставок, который у нас произошел, не был кардинальным. У клиента, на которого мы ориентировались, серьезно ничего пока не изменилось ни в плане дохода, ни в плане работы, ни в плане жилья, которое он покупает.
В первом квартале 2009 года из России за рубеж было направлено 19,7 миллиардов долларов в качестве иностранных инвестиций – в 2,7 раза больше, чем в первом квартале прошлого года, следует из официальных данных Федеральной службы государственной статистики (Росстата).
